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전세 계약서 체크리스트, 이거 하나만 제대로 챙겨도 수천만 원 손해는 막을 수 있습니다. 특히 요즘 전세 사기 사례가 끊이지 않다 보니, 계약 전에 꼼꼼히 확인하는 게 정말 중요하죠. 중개사가 알아서 해주겠지 하는 마음보단, 본인이 직접 체크해야 안심할 수 있어요. 오늘은 2025년 기준으로 전세 계약 전후에 반드시 확인해야 할 핵심 항목들을 정리해드릴게요!
1. 등기부등본 발급은 기본! 소유자와 일치하는지 확인
전세 계약서 작성 전 반드시 해야 할 1순위는 등기부등본 확인입니다. 등기부등본은 해당 부동산의 진짜 소유자가 누구인지, 근저당권이나 압류가 있는지를 보여주는 법적 문서예요. 소유자가 아닌 제3자와 계약하면 계약 자체가 무효일 수 있으니, 무조건 계약서에 서명하기 전에 최신 등기부등본을 떼어 봐야 합니다.
2025년 현재는 정부24 또는 대법원 인터넷등기소를 통해 온라인으로 쉽게 열람 및 출력할 수 있어요. 등본상 소유자 이름과 계약서 상 임대인의 이름이 일치하는지 꼭 확인하고, 공동명의일 경우 반드시 전원 동의가 있어야 해요. 또 근저당권, 가압류, 전세권 설정 여부를 체크해 기존 채무가 많을 경우 보증금 회수가 어려워질 수 있습니다.
2. 전입신고 + 확정일자 = 보증금 보호의 핵심
등기부등본을 확인하고 계약을 진행했다면, 계약 후 바로 해야 할 두 가지가 있습니다. 바로 전입신고와 확정일자 받기예요. 이 두 가지가 있어야 보증금에 대한 대항력과 우선변제권이 생깁니다. 쉽게 말해, 집이 경매에 넘어가더라도 일정 금액은 돌려받을 수 있는 법적 권리를 갖게 되는 거죠.
전입신고는 주민센터나 정부24에서 가능하고, 확정일자도 주민센터 도장 또는 온라인 발급으로 받을 수 있어요. 중요한 건 전입과 확정일자를 동시에 마쳐야 완전한 효력이 생긴다는 것. 특히 계약 후 이사까지 몇 주 간격이 있을 경우, 중간 공백기에 사고가 생기면 보증금 보호가 안 될 수 있으니, 전입일과 확정일자 타이밍을 꼼꼼히 맞추는 것이 매우 중요합니다.
3. 계약서상 주소, 계약 내용, 특약사항 꼼꼼히 기재
계약서 작성 시에는 주소, 면적, 보증금, 계약기간 등의 항목이 정확하게 기재돼 있어야 합니다. 특히 건물의 동·호수까지 완벽히 일치해야 하며, 간혹 주소가 다른 건물로 잘못 기재되는 경우도 있으니 주의가 필요해요.
또한 특약사항란은 그냥 비워두지 말고 꼭 필요한 내용을 작성하세요. 예를 들어, “중도해지 시 위약금 없음”, “기존 벽지, 바닥 상태 보존” 또는 “수도세 포함 여부”, “관리비 항목 확인” 등입니다. 2025년부터는 에너지 효율, 유지보수 의무 범위 관련 항목이 자주 특약에 포함되기도 하니 참고하세요. 계약서 3부 작성 후 임대인·임차인·공인중개사가 날인하고, 각자 1부씩 보관하면 됩니다.
4. 보증보험 가입 여부 확인하면 더 안전해요
혹시 전세보증금 반환보증 보험이라고 들어보셨나요? 전세 사기가 걱정될 땐, HUG(주택도시보증공사)나 SGI서울보증에서 운영하는 전세보증보험에 가입해두면, 집주인이 보증금을 돌려주지 않아도 보험사가 대신 반환해주는 제도입니다.
2025년부터는 서울·수도권 기준, 9억 원 이하 주택은 대부분 가입이 가능하며, 가입 조건은 임대인의 신용 상태와 주택 담보 상태 등에 따라 달라집니다. 가입을 원할 경우, 계약 후 전입신고 + 확정일자 완료 후 보험사 홈페이지나 중개사무소를 통해 신청할 수 있어요. 단, 보증료가 연간 약 0.1~0.2% 수준이니 예산도 고려해야 해요. 소액 보증금일수록 대항력 확보가 우선, 고액일수록 보증보험 병행이 안전합니다.
5. 집 상태 체크 및 인수인계 내용 꼭 사진으로 남기기
계약 전이나 입주 전에는 반드시 집 상태 점검을 하세요. 전등, 보일러, 수도, 창문, 화장실, 배수 등 기본 설비가 이상 없는지 확인하고, 문제가 있다면 특약으로 ‘보수 후 입주’ 등을 명시해야 합니다. 특히 곰팡이, 결로, 누수 흔적이 있는 경우는 입주 후 문제가 커질 수 있으니 사진으로 기록해두고, 계약 전 중개사에게 확인을 요청하세요.
이사 당일에도 도어락 비밀번호, 계량기 초기 수치, 열쇠 개수 등은 모두 체크리스트로 점검하고, 사진으로 남기는 게 좋습니다. 2025년부터는 영상 인수인계 앱을 통해 중개사 없이도 스마트폰으로 기록 관리하는 기능이 도입되어 훨씬 간편해졌어요. 혹시 퇴거 시 분쟁이 생겼을 때 증거자료로 활용할 수 있기 때문에, 귀찮더라도 기록은 필수입니다.
6. 중개수수료와 계약 단계별 지급금액 체크
전세 계약 시 계약금 – 중도금 – 잔금 순으로 진행되며, 통상 계약금은 보증금의 10% 수준입니다. 계약금 지급 전엔 절대 계약서에 서명하지 마시고, 금액 지불 시 계좌번호와 명의가 소유주와 동일한지도 반드시 확인해야 해요.
또한 공인중개사 수수료도 계약 전에 명확히 확인하세요. 2025년 기준 수도권 전세 계약 시, 보증금이 6억 원을 넘으면 수수료율 상한은 0.4%까지 적용됩니다. 정확한 계산은 계약서 작성 전 견적서로 받아두면 좋고, 현금이 아닌 계좌이체로 증빙을 남기는 것도 안전한 방법이에요. 수수료 지급 시기도 보통 잔금일에 지급하는 게 일반적입니다.
체크만 잘해도 전세는 안전하게 계약할 수 있어요
전세 계약은 금액이 크기 때문에 작은 실수가 큰 손해로 이어질 수 있어요. 중개사만 믿기보다는, 오늘 소개한 체크리스트를 하나하나 확인해 가면서 직접 챙기시는 걸 강력히 추천드립니다. 등기부등본 확인부터 전입신고, 특약사항, 보증보험까지 꼼꼼히 준비하면 전세도 안전하고 똑똑하게 계약할 수 있어요. 내 소중한 보증금, 스스로 지켜야 합니다!